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Qu’est-ce qu’un prêt FHA?

Soutenus par le gouvernement, ces prêts aident plus de gens à acheter une maison

Les prêts FHA sont des prêts émis par des prêteurs privés mais soutenus par la Federal Housing Administration (FHA). Parce qu’ils sont assurés par la FHA, ces prêts permettent d’accéder à la propriété pour les acheteurs à revenu faible ou modéré qui pourraient autrement avoir du mal à obtenir l’approbation des prêteurs conventionnels. Ces prêts ne conviennent pas à tout le monde , mais ils ont plusieurs caractéristiques attrayantes, permettant aux acheteurs de:

  • Faites des acomptes aussi bas que 3,5%
  • Soyez approuvé malgré les problèmes de crédit ou d’historique de crédit
  • Achetez non seulement des maisons unifamiliales, mais aussi des condos, des immeubles à logements multiples ou des maisons préfabriquées
  • Obtenez un financement au-delà du montant de l’achat pour des rénovations et des réparations grâce au programme FHA 203k
  • Versez un acompte avec de l’argent cadeau ou l’aide du vendeur

Historique des prêts FHA

Créée en 1934 pendant la Grande Dépression, la FHA est une agence gouvernementale qui fournit une assurance hypothécaire aux prêteurs. Avant la création de la FHA, l’ industrie du logement était en difficulté . Seuls quatre ménages sur dix étaient propriétaires de leur logement et les prêts immobiliers avaient des conditions contraignantes. Par exemple, les emprunteurs ne pouvaient financer qu’environ la moitié du prix d’achat d’une maison (contrairement à aujourd’hui, où ils ne peuvent verser que 3,5%), et les prêts exigeaient généralement un paiement forfaitaire  après trois à cinq ans.

Mais en utilisant un prêt FHA, plus d’emprunteurs ont pu acheter leur maison, et les taux d’accession à la propriété ont grimpé au cours des prochaines décennies.

Actuellement, l’agence assure 7,95 millions de maisons unifamiliales et plus de 14 000 immeubles multifamiliaux . Ce programme a contribué à faire passer le taux d’accession à la propriété aux États-Unis à un sommet de 69,2% en 2004; la crise hypothécaire de 2008 a entraîné une légère baisse d’environ cinq points de pourcentage.

Avantages des prêts FHA

Avec les prêts FHA, les prêteurs privés comme les banques et les coopératives de crédit peuvent vous accorder le prêt, et la FHA garantit qu’il couvrira le prêt si vous ne payez pas.

En raison de cette garantie, les prêteurs sont prêts à consentir  des prêts hypothécaires substantiels  dans les cas où ils ne seraient autrement pas disposés à approuver les demandes de prêt.

Les prêts FHA ne sont pas parfaits pour tout le monde, mais ils conviennent parfaitement à certaines situations. Le principal attrait est qu’ils facilitent l’achat d’une propriété. Les caractéristiques les plus attrayantes comprennent:

Petit acompte: les  prêts FHA vous permettent d’acheter une  maison avec un acompte  aussi bas que 3,5%. D’autres programmes de prêts conventionnels peuvent nécessiter un acompte plus important, ou ils nécessitent des cotes de crédit élevées et des revenus élevés pour être approuvés avec un petit acompte.

Si vous disposez de plus de 3,5% de fonds disponibles, envisagez de le faire. Un acompte plus important vous offre plus d’options d’emprunt et vous économiserez de l’argent sur les frais d’intérêt  pendant la durée de votre prêt.

Argent des autres:  il est plus facile d’utiliser un cadeau pour votre mise de fonds et  les frais de clôture  avec le financement de la FHA.

En outre, les vendeurs peuvent payer jusqu’à 6% du montant du prêt pour couvrir les frais de clôture de l’acheteur. Vous êtes le plus susceptible d’en bénéficier sur le marché d’un acheteur, mais même sur des marchés solides, vous pouvez potentiellement ajuster suffisamment le prix de votre offre pour attirer les vendeurs.

Pénalité de prépaiement :  il n’y en a pas. Cela peut être un gros plus  pour les emprunteurs de subprimes ; des pénalités de remboursement anticipé sévères peuvent les affecter lorsqu’ils tentent de vendre leur maison ou de refinancer une hypothèque, même si leur crédit s’est amélioré.

Prêts assumables:  Si vous vendez votre maison, un acheteur peut «reprendre» votre prêt FHA si cela est  possible . Ils reprennent là où vous vous étiez arrêté, bénéficiant de frais d’intérêt moins élevés (car vous avez déjà traversé les années les plus intéressantes, que vous pouvez voir avec  un tableau d’amortissement ). Selon que les taux changent ou non au moment de la vente, l’acheteur peut également bénéficier d’un taux d’intérêt bas  qui n’est pas disponible dans l’environnement actuel.

Une chance de réinitialiser:  Avec une faillite récente ou une forclusion dans votre histoire, les prêts FHA facilitent l’approbation. Deux ou trois ans après des difficultés financières suffisent généralement pour bénéficier d’un financement.

Amélioration  de l’habitat et réparations: Certains prêts de la FHA peuvent être utilisés pour payer des améliorations de l’habitat (via les   programmes FHA 203k ). Si vous achetez une propriété qui nécessite des améliorations, ces programmes facilitent le financement de votre achat et des améliorations avec un seul prêt.

Comment qualifiez-vous pour un prêt FHA?

La FHA rend l’accession à la propriété accessible aux personnes de tous niveaux de revenus. Le gouvernement garantissant le prêt, les prêteurs sont plus disposés à approuver les demandes.

Par rapport aux prêts conventionnels, les prêts FHA sont généralement plus faciles à qualifier.

Vérifiez auprès de plusieurs prêteurs: les prêteurs peuvent (et font) établir des normes plus strictes que les exigences minimales de la FHA. Si vous rencontrez des problèmes avec un prêteur approuvé par la FHA, vous pourriez avoir plus de chance avec un autre. Il est toujours sage de faire le tour.

Limites de revenu:  Aucun revenu minimum n’est requis. Vous avez juste besoin de suffisamment de revenus pour démontrer que vous pouvez rembourser le prêt (voir ci-dessous), mais les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs à faible revenu. Si vous avez un revenu élevé, vous n’êtes pas disqualifié, comme vous pourriez l’être avec certains   programmes pour les acheteurs d’une première maison .

Ratios dette / revenu:  Pour être admissible à un prêt FHA, vous avez besoin de ratios dette / revenu raisonnables  . Cela signifie que le montant que vous dépensez sur les versements mensuels de prêts devrait être relativement faible par rapport à votre revenu mensuel total. En règle générale, ils vous demandent de dépenser moins de 31% de votre revenu en paiements de logement, et 43% (ou moins) de votre revenu sur votre dette totale (qui comprend les prêts-auto, les prêts étudiants et autres dettes en plus de votre prêt immobilier). Mais dans certains cas, il est possible de se faire approuver avec des ratios plus proches de 50%.

Par exemple, supposons que vous gagnez 3 500 $ par mois.

  • Pour répondre aux exigences standard, il est préférable de maintenir vos paiements mensuels de logement en dessous de 1 085 $ (car 1 085 $ est 31% de 3 500 $).
  • Si vous avez d’autres dettes (  comme une dette de carte de crédit ), tous vos paiements mensuels combinés devraient être inférieurs à 1 505 $.

Cotes de crédit: les  emprunteurs  ayant de faibles cotes de crédit  sont plus susceptibles d’obtenir l’approbation des prêts FHA que les autres types de prêts. Si vous souhaitez effectuer un acompte de 3,5%, votre score peut être aussi bas que 580. Si vous êtes prêt à effectuer un acompte plus important, vous pourrez peut-être avoir un score encore plus bas. Un acompte de 10% est typique pour les scores FICO entre 500 et 580.

Encore une fois, les prêteurs peuvent fixer des limites plus restrictives que les exigences de la FHA. Si vous avez de faibles cotes de crédit (ou aucun antécédent de crédit), vous devrez peut-être trouver un prêteur  qui effectue une souscription manuelle . Ce processus permet aux prêteurs d’évaluer votre solvabilité en examinant d’autres informations de crédit, y compris le loyer à temps et les paiements des services publics.

Montant du prêt :  la FHA limite le montant que vous pouvez emprunter. En général, vous êtes limité à des montants de prêt modestes par rapport aux prix des maisons dans votre région. Visitez  le site Web du ministère du Logement et du Développement urbain pour trouver les maximums locaux. Si vous avez besoin de plus d’argent,  pensez aux prêts jumbo , mais sachez que vous avez besoin d’un bon crédit et d’un bon revenu pour être admissible.

Cela vaut la peine d’essayer: même si vous pensez que vous ne serez pas approuvé, parlez-en à un prêteur approuvé par la FHA pour le savoir. Lorsque vous ne remplissez pas les critères d’approbation standard, des facteurs compensatoires, tels qu’un acompte important qui compense vos antécédents de crédit, peuvent vous aider à vous qualifier.

Comment fonctionnent les prêts FHA?

Pour obtenir un prêt FHA, commencez par un initiateur de prêt local , un courtier hypothécaire en ligne ou un agent de crédit de votre institution financière. Discutez de vos options, y compris des prêts FHA et des alternatives, et décidez du programme adapté à vos besoins.

Assurance hypothécaire:  la FHA promet de rembourser les prêteurs si un emprunteur fait défaut sur un prêt FHA. Pour financer cette obligation, la FHA vous facture des frais en tant qu’emprunteur.

  1. Les acheteurs de maison qui utilisent des prêts FHA paient une  prime d’assurance hypothécaire  (MIP) initiale de 1,75%.
  2. Les emprunteurs paient également des frais courants modestes à chaque versement mensuel, ce qui dépend du risque que la FHA prend avec votre prêt. Des prêts à court terme, des soldes plus petits et des acomptes plus importants entraînent une baisse des coûts d’assurance mensuels. Ces frais varient de 0,45% à 1,05% par an. La plupart des emprunteurs avec une petite mise de fonds et un prêt sur 30 ans paient 0,85% (ou 85 points de base). 

Les prêts FHA sont disponibles pour plusieurs types de propriétés. En plus des maisons unifamiliales standard, vous pouvez acheter des duplex, des maisons préfabriquées  ou d’autres types de propriétés.

Aucun changement aux frais de la FHA sous Trump: la FHA facture des frais aux emprunteurs qui contractent ces prêts. Sous l’administration Obama, une réduction des frais de 0,25% sur les primes d’assurance annuelles devait entrer en vigueur le 27 janvier 2017. Cela aurait permis aux propriétaires de maisons bénéficiant de prêts FHA d’économiser en moyenne 500 $ par an (ou plus pour ceux qui ont des prêts plus importants). . Cependant, l’administration Trump a annoncé un renversement de ces baisses de taux le premier jour de son mandat, laissant les taux plus élevés en place pour les prêts immobiliers existants et nouveaux.

Comment les prêts FHA se comparent aux prêts hypothécaires conventionnels

Bien que les prêts FHA présentent des caractéristiques attrayantes, il vaut toujours la peine de les comparer aux prêts conventionnels. Il peut y avoir des pièges qui accompagnent ce type de prêt.

Assurance hypothécaire:  Avec les prêts FHA, la prime d’assurance hypothécaire initiale peut augmenter le solde de votre prêt, et les primes mensuelles FHA peuvent coûter plus cher que l’assurance hypothécaire privée  . De plus, dans de nombreux cas, il est impossible d’annuler l’assurance hypothécaire sur les prêts FHA. Mais il est beaucoup  plus facile d’annuler le  PMI sur les prêts conventionnels lorsque vous construisez des fonds propres.

Taux d’intérêt: En théorie, les prêts FHA devraient avoir des taux d’intérêt plus bas car le prêteur prend moins de risques. Mais la différence est généralement minime (0,17%, ces dernières années), et les taux de FHA pourraient même augmenter. Début 2019, Ellie Mae a rapporté que le taux moyen de FHA était de 5,1%.

Faible mise de fonds: les  prêts FHA facilitent l’achat pour la plupart des gens avec très peu de mise de fonds . Mais vous pourriez également être en mesure d’acheter une maison avec un prêt conventionnel et un petit acompte. Surtout si vous avez un  bon crédit , vous pouvez trouver des offres compétitives qui battent les prêts FHA, y compris des prêts qui nécessiteraient encore moins de 3,5% de votre propre argent. Avec ces programmes, vous pourriez éventuellement éliminer toute assurance hypothécaire en  augmentant la valeur nette de votre maison .

Limites des prêts:  dans certains cas, la FHA ne fournit pas suffisamment de fonds si vous avez besoin d’un prêt important. Si vous achetez une propriété chère ou que vous cherchez dans un marché chaud, la FHA pourrait ne pas fonctionner pour vous.

Il est toujours sage de faire le tour. Comparez les offres de plusieurs sources différentes – y compris les prêts FHA et  les prêts conventionnels – avant de décider d’agir. Parler à un professionnel hypothécaire vous aidera à déterminer les programmes qui conviennent à votre situation.

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